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郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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文旅项目如何选址?

作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2020-08-23 | 关键词:文旅项目如何选址

您好,请问文旅项目如何选址?

 

旅游产业是消费升级最核心的产业之一,是典型的成长型朝阳产业。旅游行业是政府大力支持的产业。政府相继发布《关于加快发展旅游业的意见》、《关于加快发展旅游业意见重点工作分工方案的通知》、《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》、《关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见》、《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》、《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》等政策。

 

在旅游产业集群化发展及文化创意产品特点的背景下,文化创意旅游已经成为旅游景区、旅游企业及相关部门共同参与的新领域、新热点。北京怀柔影视基地、横店影视基地等一大批文化创意产业园区,不但提升了休闲经济时代下的传统旅游产品和文化活动,而且开始成为各大城市旅游经济发展的新引擎。

 

文旅项目之所以这么热,是因为有政策因素驱动。企业向来对政策敏感,闻风而动,无可厚非。但过多关注政策,有时也容易迷失,何况政策的连续性并不可靠。

 

经营企业的根本,还是要回到市场这个基本面上来。小策略看政策,大策略看市场。必须抓住真风口、真行情,莫把流星当恒星。

 

文旅类的田园综合体的真风口、真行情是什么?当然是市场,是全民旅游时代井喷式的消费升级,是全国各地方兴未艾的全域旅游热潮,田园综合体是有泡沫的,而全域旅游是没有泡沫的。
 

文旅项目如何选址


文旅项目如何选址?

 

一、区位:一线或二线区域中心大城市周边、旅游目的地城市或风景名胜城市周边。

 

作为大型文化旅游项目,是否有充足的客源市场,是项目成功的关键。选择合适的城市发展对文化旅游项目至关重要。一线城市对国家的政治、经济具有重要的作用,其经济总量、城市规模、服务设施、消费需求等都处于全国绝对领先的地位,是文旅项目首选布点城市。二线城市中经济发达、知名度高、区域人口密集的城市,也是较适合文旅项目布点的城市。旅游目的地城市或风景名胜城市有丰富的旅游资源,早已形成的庞大旅游人口,对文化旅游项目有强力的支撑。

 

二、资源:具备独特的不可复制的文化资源、自然景观和山水,资源禀赋,打造为文化旅游目的地或特色产业集聚区潜力。

 

资源的唯一性和相当的区域内不可复制性是项目可持续发展的基础,不可复制的旅游资源是原因,丰富的自然和人文资源是过程,游客完成旅游消费是结果。只有丰富的旅游资源,才能打造丰满的旅游路线,将人留住,创造价值。

 

三、规模:5至20平方公里左右,连片土地。

 

一是文旅项目的运作模式是以PPP模式建设项目,通过“政府+企业+国开行”的合作开发路径,以国开行低成本资金和企业高水准规划、大品牌先期导入和专业化开发优势,进行项目的一级土地整理(“八通一平”等)和公共配套设施建设(如变电站、污水处理厂、学校、医院等),当地政府以当地财政担保,给予平台公司实际投入资金的年化的固定收益。

 

二是文旅项目意在打造旅游+其它产业的模式,需要连片的土地储备,以“产

 

旅城”打造项目,以平台化的模式运营项目,平台需要充足的土地供给作为保障。

 

四、交通:外部交通通达性好,区域交通便捷性。

 

文旅项目人流量大,既是城市的一个重要的公共服务中心也是区域性的旅游目的地,要有较为便利的交通条件。对道路、公共交通、停车设场地等交通设施能否满足项目运营需要的评价,需以规划方案为基础。尽管如此,在选址阶段还是要考察所选地块的交通条件,交通条件应达到以下一些要求:1、地块附近有高铁站点,2、能够迅速进入城市快速路,3、地块周边至少与两条城市干道相邻,且城市道路通行顺畅,4、方便到达城市的机场、火车站等对外交通枢纽。

 

五、人口:具有人口辐射和导入潜力。

 

文旅项目的发展,必然要和房地产相结合,人口的导入潜力,是未来文旅快速实现现金流的有力保障。区位的认同,旅游产业的吸引,通过旅游产业打造舒适的生活环境,提升溢价。实现地产的快速去化、持续去化,达到旅游、地产互补的目的。

 

六、产业:导入龙头产业企业,形成产业集聚,并增加当地就业及使当地农业人口就地转化为产业就业的能力。

 

文旅项目意在打造平台化的运营模式,龙头企业的导入,带动更多企业进驻“平台“,打造产业集群。农业人口的劳动能力转换,可以解决企业人力需求,降低企业成本,从而创造就业岗位,改善农民生活。企业的进驻和农业人口劳动能力的转换互利共赢,相互支撑。也是平台化运营模式的有利因素。

山合水易机构

 

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