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郭帆(GuoFan)

北京山合水易机构 董事长兼总裁

北京山合水易规划设计院 院长

高端休闲度假产业规划专家

《中国旅游报》、《农民日报》专栏作家

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田园综合体休闲旅游建设要点-田园综合体土地创新模式

作者:山合水易 | 来源:山合水易 | 时间:2020-10-03 | 关键词:田园综合体 休闲旅游建设要点 田园综合体土地创

推动田园综合体建设,对于培育农业农村发展新动能、加快城乡一体化步伐、推动农业农村实现历史性变革具有深刻的历史意义和重要的现实意义,核心是提供了一个机制创新和融合发展的新平台、新支点、新模式、新动力。

 

田园综合体休闲旅游建设要点
 

田园综合体 休闲旅游建设要点 田园综合体土地创新


1、旅游设施配套。

 

统筹考虑淡季和旺季游客需求,游客服务中心位置合理,规模适度,设施、功能齐备。区内推荐配置低排放或清洁能源交通工具。注重人性化设施与服务,配备必要的无障碍设施、遮阳避雨、休息座椅等人性化设施,提供人性化爱心关怀服务??⒁股钆涮椎南绱寰瓢刹璋?、休闲养生、康体服务、演艺演出、参与体验活动等场所,留住城市游客。

 

2、特色餐饮服务。

 

区域内农家乐和乡村酒店宜纳入统一管理,提供的餐饮服务须依法取得食品经营许可证。菜肴要突出民间、农家特色,推荐民间菜和农家菜。用餐环境必须干净整洁,有专门的餐厅,条件不具备的也可以利用自家庭院,但须做好灭蝇、灭蚊、防尘、防风沙等工作。

 

3、休闲度假住宿。

 

住宿设施重点为特色民宿、乡村庄园、乡村主题度假酒店,且能够满足游客需求。配备暖软设备或换气装置,配套设施完好,用品配备能满足顾客需要。

 

4、乡村旅游购物。

 

应在交通要道、重要景点等醒目、易达的区域合理设置购物场所,做到集中管理,环境整洁,秩序良好。销售商品应以特色农产品、花木盆景、传统生活老物件、民间工艺品等为主,体现乡土气息、打造特色品牌。

 

我国土地主要分为农用地,建设用地和未利用地;从土地权属的角度来看,分为国有土地和集体土地。由于田园综合体主要以产业为核心,因此其土地用途可分为产业用地、住宅用地、商业用地、公共服务用地及其他用地。不同用途土地获取方式也不尽相同,根据实际产业、配套居住需求,田园综合体可采取以下几种土地创新模式和策略。
 

田园综合体 休闲旅游建设要点 田园综合体土地创新


田园综合体土地创新模式

 

一、争取政策

 

因地制宜,积极争取使用好本省市关于田园综合体的土地政策。很多省市对于田园综合体都会优先安排用地指标,同时还配有奖惩用地指标。如浙江对如期完成年度规划目标任务的,省里按实际使用指标的50%给予配套奖励,对3年内未达到规划目标任务的,加倍倒扣省奖励的用地指标。因此在打造田园综合体的前期需认真研究这些奖惩措施和相关政策,做到有的放矢。另外很多省市地方探索城乡用地增减挂钩、集体土地流转和租赁。比如湖北省2017年起单列下达每个田园综合体项目500亩增减挂钩指标;内蒙古自治区鼓励农村牧区集体经济组织和农牧民以土地入股,集体建设用地使用权转让、租赁等方式有序地进行农家乐、牧家乐、家庭旅馆、农庄旅游等旅游开发项目试点。这些政策措施将极大地促进土地供应和使用效率。

 

二、捆绑出让

 

在拿地平衡上,可探索住宅、产业用地捆绑出让。佛山南海作为我国集体用地改革的试验区,在很多途径实施上都可为田园综合体拿地提供借鉴。根据南海“53号文“探索实施的”混合功能出让“的新供地方式,连片的工业区、村集体工业园区可在规划的引领下,允许部分土地在符合环保要求、安全生产要求下,探索商住混合工业的用地功能。即通过住宅用地与产业用地捆绑拿地的方式,来获取住宅用地。产业用地与住宅用地比例可根据具体情况而定,一般可按配比为5:5或者6:4来平衡拿地。

 

三、代建补偿

 

在针对产业用地的获取方式上,可探索产业用地代建补偿。产业用地可采用出租、出让相结合的方式获得。其中,出让部分的补偿的方式,根据相关政策,可采取货币补偿、物业补偿、货币补偿与物业补偿相结合的形式,实现出让收益补偿、回购物业、代建物业等多种方式。村集体获得代建物业后,再返租给园区运营商,可再获物业租金收益。企业通过出租,可降低资金压力;通过出让可获得物业产权,可出售,可抵押;通过物业补偿的方式,可缓解一次性支付出让金的资金压力;对于农民来说,可获得土地出租收益;获得具有升值空间的补偿物业;同时也能获得物业返租的收益。根据权属不同,也可采取作价入股的方式。作价入股主要是与村集体合作,成立合作开发公司,风险共担,降低前期资金需求;其缺点则是增加项目决策制约以及股东之间协调的工作。

 

四、工改创新

 

对于使用权在私营业主一方,可探索多方合作工改创新。对土地使用权在私营业主方的多方合作模式探索。政府通过土地项目差别化供地的政策和地区产业规划,与开发运营方、 私营企业主进行合作商谈。私营业主允许土地进行产业升级改造,并以改造后的部分面积作为商住面积赠予改造方,开发运营方根据与私营业主和政府规定进行物业分配和产业运营。政府可根据项目投资落地成本、投资进度、生产经营等,逐年给予支持;同时鼓励私企业主以土地使用权作价入股的方式参与,降低产业用地成本。田园综合体从土地财政向税收财政进行转变,从土地资源买卖向创新资源流动进行转变。

 

我们在前期进行田园综合体策划、规划中就要搞明白其未来的盈利模式和特性,只有明白未来钱怎么回,怎么持续盈利,才知道当下应该以怎样的土地模式进行开发、合作。

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